Apa beza kalau beli rumah leasehold dan freehold?

jawapan standard ramai orang, kalau leasehold kerajaan boleh ambil rumah tu dan bayar murah atau ambil selepas habis pajakan, kalau freehold kerajaan nak ambil kena bayar mahal tau kita tak nak jual tak apa...

salah...

kalau kerajaan nak ambil balik, mereka boleh guna akta (undang-undang sedia ada), tak kisah leaseh
old atau freehold...

jika kita beli rumah freehold, tidak kisah ownernya bangsa apa pun, mereka boleh jual pada sesiapa sahaja... market jualan-baliknya meluas kerana pelbagai bangsa boleh beli... oleh sebab itu kenaikan harganya sangat mendadak... high demand... (pengecualian kepada freehold malay reserve dan freehold yang ada sekatan kepentingan - seperti di kelana jaya, dan freehold yang telah dicop bumiputera pada titlenya - sesetengah kawasan berbuat demikian)...

tetapi jika kita beli rumah leasehold, perlu diketahui status rumah akan mengikut owner... maksudnya, jika owner bumiputera, rumah itu bumi lot dan juga sebaliknya... jika kita ingin jual perlu dapat consent dari kerajaan negeri... untuk menjaga kuota bumiputera, kerajaan negeri akan control pemindahmilikan bumiputera kepada bukan bumiputera (leceh sikit)... maksudnya, kalau owner bumiputera nak jual rumah pada bukan bumiputera bukannya tak boleh, tetapi akan ambil masa paling cepat satu tahun...

untuk makluman, ada sesetengah kes menjangkau dua tahun untuk dipindahmilik malah setelah menunggu lama, masih tidak dapat dipindahmilik, menyebabkan perjanjian jual beli dibatalkan... oleh sebab market leasehold yang mengecil (terutama jika owner adalah bumiputera) dan kuasa membeli bumiputera yang lemah, kenaikan rumah leasehold tidak sebaik freehold... walau bagaimanapun, ada pengecualian di beberapa kawasan panas yang demand dan kuasa membeli bumiputera juga tinggi, contohnya di petaling jaya, shah alam dan bangi...

Cara-cara membeli rumah

Hari ni saya nk kongsikan cara-cara yang kite perlu tau bila nk beli rumah ni… slalu pembeli akan confius macammana nk beli rumah.. beli rumah bukan macam beli ais krim or beli baju ye.. biase la sbb harga dia pon agak mahal kan..so,Kalau kita tiba-tiba terpikir, "Saye nak beli rumah". apa yang perlu saya tahu dan buat?

1. CARI RUMAH

·                     First, Carilah rumah yang bersesuaian dan mampu dimiliki.   Macam mana nak tahu kita mampu atau tak?  Secara amnya bayaran bulanan untuk rumah tidak boleh melebihi 1/3 dari jumlah gaji.

Contoh:  Gaji RM3000,  bayaran bulanan untuk rumah tak boleh melebihi RM1000.

·                     Dekat website-website bank,  banyak yang menyediakan kemudahan home loan/mortgage calculator,  so that kita boleh tahu  secara kasar nilai rumah yang kita mampu beli. Dengan kata lain ukur baju dibadan sendiri..

CIMB Home Loan Monthly Installment Calculator

Maybank Home Loan Calculator 

·                     By the way,  untuk calculator yang disediakan di website-website bank di atas,  kita kena masukkan Interest Rate.  Interest rate ni adalah interest yang bank akan tetapkan bila kita dah sign up for the loan.  Base Lending Rate (BLR) atau Kadar Pinjaman Asas untuk tahun ini adalah 6.6%,  maka interest yang selalu bank kenakan adalah dalam lingkungan BLR - 1.8% sehingga BLR - 2.5%.  Interest ni ikut harga rumah, ikut jenis pinjaman dll. Tapi kita sekarang ni baru nak cek harga rumah yang kita mampu,  kita nak letak interest tu sekadar bagi penuh kotak kat calculator tu.  So lets say la kita letak BLR- 2.0% = 6.6 - 2.0% = 4.6% 

·                     Please take note, calculator ni cuma calculate anggaran kasar sahaja.  Ini cuma untuk membantu kita dalam proses mencari rumah yang mampu-milik.   (Calculator ni semua mampu kira up to pinjaman 30 tahun sahaja,  tapi sebenarnya kalau kita masih muda,  kita layak meminjam sehingga tempoh pinjaman 40 tahun).

2. JUMPA RUMAH !

·                     So, bila kita dah tahu lingkungan harga rumah yang mampu kita miliki,  kita boleh start cari rumah.  Ada 2 jenis pembelian  :

1) pembelian terus dari developer (kawasan perumahan baru)
2) sub-sale = beli dari tuan punya rumah

·                     Lain ye proses pembelian ni mengikut jenisnya.  Selalunya kalau kita beli dari developer, kira kita beli masa rumah masih baru dan tak penah ada orang duduk.  Selalunya developer mesti ada agent-agent jualan yang akan tolong eksplen cara-cara beli dan apa yang kita kena buat.  So in that case,  saya nak kecilkan skop artikel ni untuk Rumah Sub-Sale, iaitu beli dari tuan punya rumah. tapi takdela jauh beza mana sangat pon dengan beli rumah baru dari developer.  Lebih kurang je..

·                     Setelah menjumpai rumah yang sesuai dan telah melawat rumah tersebut,  dan telah berjumpa orang yang nak jual rumah.  Selalunya,  bila kita nak beli rumah orang,  kita akan beli menerusi agent.  Lain la kalau beli dari sanak saudara.  Bila kita dah memang betul-betul interested nak beli rumah tu,  kita kena la bayaq booking fee.  Selalunya dalam 3% harga rumah.  So kalau harga rumah yang nak dijual tu adalah RM200k,  kiranya kita kena bayaq RM6000 kat agent tu untuk book rumah tu. 

PENTING: SILA BERHATI HATI BILA BUAT PEMBAYARAN, PASTIKAN KITA BAYAR KEPADA AGENT/PIHAK YANG SAH

·                     Selepas bayar booking fee,  ada tempoh 15 hari waktu bekerja untuk kita dapatkan loan bank.  Kalau dalam masa 15 hari waktu bekerja kita apply,  tiba-tiba loan tak di-approve,  selalunya- duit booking fee mungkin akan dikembalikan. Tapi ada jugak agent yang tak akan return booking fee tersebut. Tu bergantung pada agent.

·                     Kalau nak beli rumah,  selalunya kena bayar paling kurang 10%.  Tapi masa kita berkenan kat rumah tu,  kita baru nak book sementara kita nak apply loan.  Ye la.  Nak apply loan ambil masa, kalau tak book rumah,  elok2 loan approve,  tiba-tiba rumah tu dah dijual kat orang lain.  So kita bayar la 2% atau 3% harga rumah kat agent tu untuk book rumah tu.

3. LEPAS DAH BAYAR BOOKING FEE?

·                     Bila kita dah bayaq kat agent tu,  kita akan dapat resit.  Dengan resit ini,  kita akan pergi ke bank untuk apply loan. kadang-kadang agent akan suggest kan panel bank yang dierang dah kenal. Mungkin akan membantu..  Setiap bank ada pakej pakej pinjaman tersendiri.  Ini terpulang kepada citarasa masing-masing nak pilih bank mana.  Ada bank bagi interest rendah,  ada tinggi sikit.  Kalau aku cerita pasal jenis jenis loan rumah,  3 hari tak habes.

·                     Sebelum loan kita diproses,  bank akan tentukan harga rumah. Eh. Bukan kita dah bagitau kat dia ka harga rumah yang kita nak beli tadi?

·                     Macam ni,,,Harga yang agent tu bagitau kita tu adalah harga jualan.  Tapi bank akan bagi pinjaman mengikut nilai harga rumah (market value). 

·                     Contoh : agent tadi tu habaq rumah tu RM200k.  Tapi bila bank cek market value rumah tu RM180k je,  Maka pinjaman yang diberi takkan melebihi RM180k.  Lagi 20k bayaq sendiri.  But usually harga rumah yang dibeli tak akan beza banyak dengan market value.

·                     Rasa senang tak nak dapat loan?  Cara nak kira senang.

Gaji x 60% = _______ - (komitmen)

Contoh kalau gaji RM3000:

3000 x 60%= 1800 - (duit bulanan pinjaman kereta+ duit bulanan pinjaman peribadi/ASB)

                 = 1800 - 300 - 100
                 = RM1400

·                     Maknanya, kita layak meminjam sekiranya bayaran bulanan pinjaman rumah adalah RM1400 ke bawah sahaja. Kalau bank kira-kira,  bayaran bulanan rumah RM1500,  tapi kita punya kelayakan RM1400 sebulan.  Memang loan kena reject la.  Unless kita agree nak bayar down payment lebih sikit.

4. BILA LOAN DAH APPROVED

·                     Tahniah sekiranya loan di-approved.  Bila loan sudah diapprove,  bank akan bagi kita Offer Letter.  Offer Letter ni akan tulis la pasal syarat-syarat loan dan its details.

·                     Sekarang ni nak buat apa?  WE NEED A LAWYER. Nak beli rumah ni transaksi ratus ribu woooo.  Mana boleh main-main.  Semuanya kena ada perjanjian dan kontrak.  Maka seorang lawyer adalah diperlukan.

  

·                     Bila nak beli rumah ada 2 jenis kontrak/perjanjian.
1) perjanjian dengan penjual rumah (Sales And Purchase Agreement/ SNP)
2) perjanjian dengan bank (Loan Agreement)

·                     Untuk lebih senang,  lebih baik kita gunakan panel lawyer dari agent ataupon untuk bank yang kita amik pinjaman rumah tersebut.  So tak payah amik 2 peguam yang berbeza.  Amik 1 lawyer yang akan buat kedua dua agreement.

·                     Berkenaan panel lawyer ni boleh tanya bank tersebut,  depa mesti ada list of panel-panel law firm diorang.  Kita boleh pilih mana kita nak.  Dan kita call la law firm mana yang kita bekenan untuk discuss pasal SNP ni.  Bagi la Offer Letter tu nanti kat lawyer tu.

5.  Apa itu SNP?

·                     Bila kita sign SNP ni,  kita kena bayar the remaining balance,  tadi kita dah bayar booking fee 3% la katakan,  bila sign SNP kita bayaq la lagi 7% untuk cukupkan 10% down payment rumah.

·                     Kita kena ada perjanjian bila beli asset ratus ribu ni.  To safeguard our interest.  Ye la,  macam mana kalau tiba-tiba loan semua tengah proses tiba-tiba tuan rumah tak jadi jual?  Tiba-tiba pejabat tanah kata rumah ni tak boleh dijual?   Aaaaa.. Camna ? Camna?  Duit down payment tu burn ke tak?? AAAAAAaaaaaa

·                     Dalam SNP ni,  peguam kita akan huraikan semua aspek-aspek pembelian,  so its good if you can sit down with your lawyer and discuss about the SNP. 

·                     SNP ni kena sign oleh 2 pihak tau.  Pihak pembeli dan pihak penjual.  Kiranya dia akan safeguard interest bagi 2 pihak.  Ye la,  penjual pon mesti la ada hak dia,  mana tau ada orang nak beli,  tapi tiba-tiba sekerat jalan kensel,  tak jadi beli.  So mesti la pembeli takmau bagi balik downpayment.

·                     Maka penjual rumah tu pon akan ada lawyer dia sendiri.  Lawyer penjual rumah dan lawyer kita akan discuss sehinggalah SNP tersebut memuaskan kedua-dua belah pihak (perjanjian tak berat sebelah), baru kita akan sign.

·                     Disebabkan oleh itu,  kadang-kadang ada agent atau tuan rumah yang akan suruh kita amik lawyer yang sama.  Depa nanti kata senang sikit, 1 lawyer buat SNP,  Tak payah susah-susah buang masa discuss semua.  JANGAN YE.  Sebabnye kena ada 1 lawyer mewakili setiap pihak (1 lawyer pembeli, 1 lawyer penjual) adalah untuk memastikan perjanjian tidak berat sebelah. paham?

6. SNP DAH SIGN. DEPOSIT DAH BAYAQ

·                     Bila kita sign SNP,  bank akan proses loan kita dan lawyer akan buat kerja2 dia. Dalam SNP ni dia ada tulis,  kita ada lebih kurang 3 bulan untuk siapkan transaksi pembelian ini,  kalau tak SNP ni akan void.

·                     Dia macam ni,  bila sign SNP,  pembeli dah dapat 10%, bank kena bayaq lagi 90%.  Tapi bank akan bayaq secara berperingkat-peringkat.  Contoh,  bila penjual tu dah settle semua hutang rumah dia,  asset tu dah boleh tukaq nama etc.- ni semua kerja lawyer.  Kalau lawyer tu lambat buat keja,  Maka lambatlah siap.  So tanggungjawap kita adalah selalu follow up dengan lawyer kita berkenaan proses pembelian rumah.  Kalau boleh setiap 2 minggu lepas sign SNP,  talipon tanya.  Sebab lawyer ni depa banyakkkkkkk SNP kena buat,  sapa yang selalu kejan,  depa buat la kerja cepat sikit.  Client yang diam cam batu,  file tu boleh boh tepi sat.

7. LEPAS TU APA?

·                     Tunggu la sampai laywer settle,  bank dah bayaq duit sepenuhnya kat tuan rumah.  The moment bank dah bagi duit kat penjual rumah (disbursement) - time tu jugak la kita kena start bayaq loan. Ni semua nanti ampa dapat surat la nak bagitau semua.

8. APA LAGI NAK KENA TAU?

·                     Lawyer tu bukan free ye kawan2.  Selain bayar 10% downpayment rumah.  Kita juga kena bayar legal fee.  Usually 2%-3% harga rumah.  Sso, kena ada duit simpanan banyak ye bila nak beli rumah.  Tapi,  kalau duit KWSP kita dalam account tu banyak,  lawyer akan tolong kita bawak keluaq duit tu untuk membiayai kos beli rumah.

·                     Kalau kita amik Skim Rumah Pertamaku,  loan memang 100%. tapi cover harga rumah la.  Tak cover legal fees.

·                     Nak tau pasai Skim Rumah Pertamaku?  Skim Rumah Pertamaku (SRP) 

Ok. tu je la sedikit sebanyak,  nak tahu lebih lanjut buleh pegi bank dan tanya.  Artikel ni nak bagi gambaran sahaja supaya senang nanti bila kita deal dengan bank dan supaya kita tidak ditipu.  Segala kekurangan harap dimaafkan.